Ипотека между физлицами: что нужно знать каждому

Как правило, на рынке «вторички» стоимость квартиры оплачивается сразу, наличными или банковским кредитом. О другом инструменте совершения таких сделок знают не все. Именно о нем пойдет речь.

Вопреки устоявшемуся мнению участие банка в ипотечных сделках не является обязательным. Оформление приобретения жилья может быть совершено продавцом и покупателем. Данная форма платежа оценивается как рассрочка с залогом. Условия сделки указываются в договоре купли-продажи.

Практически каждый знает о том, что такое ипотека. Но далеко не каждый видит реальную разницу между «ипотекой» и «ипотечным кредитованием». Ипотека – форма залога, при которой закладываемая недвижимость передается в пользование должнику. Ипотечный кредит – часть понятия «ипотека». Имеется в виду участие в процедуре купли-продажи третьего лица (банка). Даже без участия банка можно оформить ипотеку, прописав условия поэтапной оплаты в договоре.



Ипотека на рынке «вторички» на данный момент – большая редкость в связи с высокими ставками. И ипотека между физлицами может помочь покупателям решить их проблемы: продавцу продать и покупателю купить жилье.

Рассрочка выгодна продавцу квартиры в том случае, если он хочет продать квартиру сразу, не ожидая, пока ее стоимость понизится, но все же не нуждается в единовременной оплате и срочных деньгах. Покупателя заинтересует рассрочка, если он уже решил приобрести конкретное жилье и ждет крупного финансового поступления (например, от реализации своей недвижимости).

Оформление таких сделок происходит с помощью Росреестра. Необходимо написать заявление о переходе прав собственности с договором, ведомство в свою очередь зарегистрирует сделку. В договоре купли-продажи указываются допусловия, обе стороны заявляют о фиксации обременения на квартиру. Соответствующая пометка появится на выписке ЕГРП.

Обычный ДКП отличается от такого документа лишь пунктом о стоимости объекта и порядке оплаты. Это связано с необходимостью регистрации сделки как ипотечной. Условия должны быть прописаны во всех подробностях.
Разумеется, как при любой сделке, ипотека между физлицами может быть сопряжена с некоторыми рисками. Большая часть из них регламентируется законом, таким образом, участники сделки защищены от многих факторов. Тем не менее, следует помнить, что при такой сделке покупатель не страхуется от форсмажорных обстоятельств, связанных с потерей трудоспособности, к примеру. По этой причине лучше всего выбирать небольшие сроки для погашения – от года до трех лет.

Для продавца самую большую опасность представляет неплательщик. Но от этого его застраховывает пометка «обременение» на свидетельстве: с объектом не будут совершены какие-либо действия. В такой ситуации можно просто обратиться в суд и расторгнуть договор. Суд может принять три решения: обязать покупателя досрочно погасить долг или продать квартиру для погашения долга. Также может быть принято решение о статусе-кво: о возвращении квартиры продавцу и денег – покупателю.

Для покупателя есть риск того, что продавец после первой выплаты откажется от обращения в Росреестр или затянет с этим. На этот случай необходимо иметь документ, подтверждающий выплаты, и расписки. Участие нотариуса при каждой передаче денег является самым надежным способом обезопасить себя от такой ситуации.